任泽平:房产税无助于降房价 短期内难以推出

2016-11-22   作者: Flyaway   来源: 未知

据中国政府网消息,中华人民共和国国务院令第656号 公布《不动产 登记 暂行条例》,自2015年3月1日起施行。 解读:不动产登记暂行条例 30条内容细化至35条 国务院昨日公布的《条例》与8月15日的征求意见稿相比,主体框架保持一致,分为总则、不动产登记簿、

方正证券*经济学家任泽平团队表示,个人住房房产税短期内难以推出。他在报告中指出,在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,房产税一旦推出,将会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。而在存在较高库存泡沫的三四线城市,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,不利于楼市去库存。

六大前提条件尚不具备

十八届三中全会提出加快房地产税立法,并适时推进改革,此后房产税要扩围*个人住房的传闻不绝于耳。

方正认为,推出个人住房房产税(以下简称房产税),应立法先行,并满足6个前提条件,而这些前提条件短期内仍难以完全解决。

一是开展全国的住房普查,掌握全国住房的基本情况。自1984年以来,我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查,住房基础信息薄弱。

二是建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年11月12日公布,2015年3月1日起施行,时*今日,政策已推行一年多,距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标,仍有一定距离。

三是统一界定房屋性质。由于历史*原因,现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一。

四是完成房地产税改革。目前在房地产税收环节,约有10个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税。

五是完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。2014年3月28日,国务院法制办发布《城镇住房保障条例(征求意见稿)》及其说明全文,公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件,该条例仍为意见稿,尚有很多问题亟待立法解决。

六是完成修订《税收征管法》,为依法治税,提供依据。2015年1月5日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》(2015年修订征求意见稿)。对比原税收征管法,此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》(国办发〔2016〕16号),就做好国务院2016年立法工作提出相关意见,并发布了2016年立法工作计划的具体安排,其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。房产税的开征需要得到纳税人的认可。

对于一个全新的税种,要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面,需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”,让纳税人充分了解相关的规定;另一方面,也需要积极采纳纳税人的建议和指导,使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房产税监督机构,建立纳税申辩制度。为保证房产税的公平客观,对房产税的采集及使用都需要监督,纳税人有途径提出异议和申诉。

 

QQ图片20160928205702

 

房产税不是控房价的有效手段

方正指出,房产税能否抑制房价,主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。

从国外实践经验看,房产税也不是*抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾较快上涨的现象,年均涨幅分别是9.96%、8.92%和9.1%。韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》,包括征收综合不动产税,当年市场出现了明显降温(降幅为-4.2%),但到了2006年,房价又出现11.6%的报复性上涨,此后继续维持上涨态势。

 

QQ图片20160928210215

 

香港也试图运用提高税收的方式抑制房价上涨,同样效果不佳。

2003年-2015年香港房价累计上涨超4倍,主要原因在于:

一是全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港,港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增,特别是买房落户政策刺激内地投资者投资需求;

二是经济增长购买力增强,香港居民收入中位数上涨66%;

三是土地供应少,市场维持供不应求态势。

在这样的背景下,港府采取提高税收抑制房产并未获得成效。

2010年11月开始,香港针对投机投资性需求开征额外印花税。若买家在6个月内转售,将征收15%的税率;6个月*1年内转售,征收税率是10%;1-3年内转售,税率是5%。但实施后的2012年1-10月,香港中小型住宅、大型住宅价格仍然分别上涨21%和11%。

2012年10月起,又进一步推出二项房地产税收政策:

*,所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%印花税。

*,提高额外印花税的税阶,将试用期延长*3年。若买家在6个月内转售,额外印花税率增加到20%;6个月*1年内转售,税率增*15%;1-3年内转售的税率提高到10%。

但香港房价2012-2015年仍然维持快速上涨。直到2015年港府开启第7轮调控,“降低贷款比例,限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份、取消买房落户政策、提高住房供应量”等重磅措施出台,加上经济增速放缓、美元进入加息通道后港币被迫加息,房价才开始进入调整期。

 

QQ图片20160928213248

 

从我国上海、重庆试点征收房产税后的市场情况看,2011年1月28日开始试点后,两市商品住宅成交量价均未走出独立行情。

同时,房产税试点也并未改变沪渝两市短周期波动特征:上海作为一线城市房价涨速大幅跑赢全国水平,2010年开始严格实施的限购措施也导致成交量波动较大;

重庆因为供应充足、城镇化和整体收入水平较低、独特的组团式城市布局,房价涨速低于二线城市水平,投资投机性需求小,因此成交量波动也明显较小。波动幅度房价基本面主要受置业人口、经济增长以及城镇化进程因素影响。

房产税无助于降房价,不利于去库存

中国城镇人口分布与区域住房价格基本吻合,人口区域分布结构正逐步从*个阶段向*个阶过渡。

*个阶段是人口从农村向城市转移,不同规模的城市人口都在扩张,且在总人口当中的占比均在上升,对应的房地产“总量快速增长”的长周期阶段。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关,而城市化率还没有达到55%。

*个阶段是区域分化和城市群发展,中小型城市人口增长放缓,产业结构落后的城市人口甚*出现流出,而大都市和对应的城市圈人口比重继续上升。这一阶段,对应房地产“总量放缓、区域分化”的长周期阶,伴随着制造业的*衰退、服务业的相对发展,对应的城市化水平大致55%-70%之间。房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前我国房地产市场存在两类泡沫,在一线和强二线体现是价格的泡沫,在三四线和资源型省份体现是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因,在于城市化*阶段房地产市场需求区域分化,以及当前供给和需求出现脱节。

无助于稳房价

在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,一致性预期下投资投机性需求出现,加速房价上升。

*城市房价收入比高是全世界的共同特征,是由于资金和人口集中,城市内收入分化造成的;我国一二线城市中由于流动人口多,收入差距大,而造成房价收入比相对于中产*占主导的发达国际一线城市更高。我国要保障刚需,抑制房价泡沫,应该增加供给,改善供应结构,降低区域内在房产上的杠杆。

而房产税出台,只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局,无法改变供不应求的一致性预期,也无法消除投资投机性需求。房产税虽然属于直接税,由房产持有人直接承担,如果不能逆转供求关系,则税负可以通过租金和房价方式转嫁,房租和房价被推高,这与供给侧改革“降成本”政策目标背道而驰。

不利于去库存

我国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。

用完工待售面积表示狭义库存,用累计开工减去累计销售表示广义库存,两者都一路走高,在2016年上半年才开始回落。

目前去库存大幕刚启,任务依然很重,去库存将是持久战。商品房、商品住宅广义库存面积分别为59.3亿平、26.8亿平,较2015年12月,分别增加1.7亿平、减少0.3亿平。按照1-7月月均销售面积计算,7月末,商品住房和商品住宅广义库存的存销比分别为54.8个月和27.9个月。

因此,即使不新增加开工面积,并保持当前销售速度,商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面,库存区域分化明显,考虑到一线和强二线上半年库存下降快,对去库存贡献较大,三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。

 

QQ图片20160928211839

 

“整体去库存”仍是政策基调,如果短期推出房产税,即使按照人均居住建面设置免征面积,也只能保障刚需,而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求,去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

 

QQ图片20160928213133

 

方正将全国城镇商品住宅需求分拆为四部分:

一是新增城镇常住人口住房需求,代表每年因城镇常住人口增长产生的需求,包括城镇人口自然增长和城市化农民进城;

二是现有城镇常住人口居住面积增长需求,代表每年城镇存量人口因改善性、投资投机性需求;

三是棚改及动迁新增需求,涵盖的是城市存量房折旧产生的新增需求;

四是农民进城未构成需求扣减,指农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。

方正测算,改善性和投资投机性需求占总需求的36%左右,考虑到三四线城市人口流入趋缓、棚改和动迁面积和一二线城市相对较小,实际上改善性需求和投资投机性需求的占比更大。

征收房产税会增加房产持有成本,按照“杭州方案”并参考国外经验,房产税通常会根据房屋持有面积设置累进税率,因此会大幅一直改善性和投资性需求。

(2013年,杭州曾作为个人住房房产税试点扩围城市,制定房产税“杭州方案”,内容包括针对增量住房征收、以户为单位划定人均免征面积、实行超标面积累进税率等,但在进入会签程序后被紧急叫停。)

方正测算极端情况下,如果征收房产税后改善性和投资投机性需求全部被抑制,对去库存造成的影响。不考虑各地区需求的结构性差异,假设所有住房需求均通过商品房市场满足。根据测算,2016年总需求14.9亿平,其中改善性和投资投机性需求5.6亿平。

 

QQ图片20160928213118

 

根据国家统计局公布房地产运行数据,截*2016年7月,完工待售的狭义商品住宅库存面积4.3亿平,累计开工减去累计销售的广义商品住宅库存面积为26.8亿平。可以计算得到,征收房产税后,剔除改善性和投资投机性需求,广义和狭义去库存周期延长52%。

  • 责编:Flyaway